Tης Αρχοντούλης Τσιλικιώτη

Η Θεσσαλονίκη βρίσκεται πλέον στην πρώτη γραμμή της συζήτησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Από τη Βαλαωρίτου και την Καμάρα μέχρι τα δυτικά της πόλης, τα Airbnb έχουν πολλαπλασιαστεί, αλλάζοντας τη φυσιογνωμία ολόκληρων περιοχών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας κατέγραψε το 2024 περισσότερες από 2,6 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις, αυξημένες κατά 85% σε σχέση με το 2021, με το 70% των επισκεπτών να είναι αλλοδαποί. Τα ενοίκια στο κέντρο έχουν αυξηθεί περίπου 40% σε πέντε χρόνια, γεγονός που καθιστά όλο και δυσκολότερη τη στέγαση φοιτητών και νέων εργαζομένων.

Η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργεί σαν δίκοπο μαχαίρι για τη Θεσσαλονίκη. Από τη μία, αυξάνει τα τουριστικά έσοδα και τονώνει την τοπική αγορά, από την άλλη όμως απορροφά σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών, επιτείνοντας το πρόβλημα της στέγασης για φοιτητές και εργαζομένους.

Τι άλλαξε από 1η Οκτωβρίου

Σε αυτό το σκηνικό, τέθηκε σε εφαρμογή από την 1η Οκτωβρίου το νέο θεσμικό πλαίσιο (Ν. 5170/2025), το οποίο θεσπίζει αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις για τα ακίνητα που διατίθενται με βραχυχρόνια μίσθωση.
Το υπουργείο Τουρισμού και η ΑΑΔΕ αναλαμβάνουν ελέγχους συμμόρφωσης, ενώ προβλέπονται πρόστιμα και κυρώσεις αντίστοιχα με αυτά που ισχύουν για τα τουριστικά καταλύματα.

Ήδη το υπουργείο, μέσω της ΑΑΔΕ, έχει αποστείλει ηλεκτρονική ενημέρωση σε όλους τους διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Από 1η Οκτωβρίου, όσα καταλύματα δεν αποτελούν χώρους κύριας χρήσης με βάση τον πολεοδομικό κανονισμό, διαγράφονται από τα ηλεκτρονικά αρχεία της ΑΑΔΕ και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Η ΑΑΔΕ ενημερώνει στη συνέχεια τις πλατφόρμες μίσθωσης (όπως η Airbnb) με τις οποίες έχει υπογράψει μνημόνια συνεργασίας και ανταλλαγής πληροφοριών, οδηγώντας έτσι σε αυτόματη απενεργοποίηση των μη συμμορφούμενων καταχωρήσεων.
Λόγω του αυστηρού πλαισίου, εκτιμάται ότι 5% έως 10% των καταλυμάτων τίθενται άμεσα εκτός αγοράς.

Παράλληλα, σε τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας έχει ήδη επιβληθεί αναστολή χορήγησης νέων αδειών, ενώ στο τραπέζι βρίσκονται σενάρια επέκτασης του μέτρου σε άλλες περιοχές της χώρας, ανάμεσά τους η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά, η Πάρος και η Χαλκιδική.

Τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια πρέπει πλέον να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές:

• να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
• να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης,
• να έχουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής,
• και να τηρούν πιστοποιητικά μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα ανάγκης.

 

«Το νέο πλαίσιο αναβαθμίζει την αγορά, αλλά έχει αποστάσεις από την πραγματικότητα»

Ο Στάθης Καρόπουλος, διευθυντής του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA) μιλώντας στην «Π», επισημαίνει ότι το νέο νομικό πλαίσιο που ισχύει από την 1η Οκτωβρίου «κινείται στη σωστή κατεύθυνση, αλλά δημιουργεί και σοβαρές δυσκολίες».

«Το νέο πλαίσιο αυτό ήταν ο STAMA, ο οποίος τον Απρίλιο του 2023 το είχε προτείνει με την προσέγγιση ότι θέλουμε η βραχυχρόνια μίσθωση να αναβαθμιστεί όσον αφορά τις προδιαγραφές, γιατί κατά συνέπεια θα είναι και καλύτερο το προϊόν το οποίο θα προσφέρει.

Αλλά από τις προτάσεις μέχρι αυτές οι οποίες έχουν έρθει υπάρχει μια μεγάλη απόσταση, με την έννοια ότι ουσιαστικά έρχονται προδιαγραφές από άλλα καταλύματα και εφαρμόζονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, κάτι που δημιουργεί θέματα.»

Όπως λέει, χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι οι προϋποθέσεις για το ύψος των ταβανιών, τα παράθυρα και τις διαστάσεις των χώρων. «Αυτά είναι τεχνικά ζητήματα που σε ένα παλιό αστικό διαμέρισμα δεν αλλάζουν εύκολα», υπογραμμίζει.

«Οι μικροϊδιοκτήτες θα βρεθούν σε σταυροδρόμι»

Ο κ. Καρόπουλος εξηγεί ότι οι νέες υποχρεώσεις φέρνουν σημαντικά κόστη συμμόρφωσης για τους ιδιοκτήτες.

«Θα πρέπει και ο απλός property manager που έχει ένα-δύο καταλύματα να κάνει αξιολόγηση και οικονομίες κλίμακος. Να δει αν μπορεί να ανταπεξέλθει σε μια αγορά που ούτως ή άλλως πλέον είναι ανταγωνιστική. Θεωρώ ότι υπάρχουν πάρα πολύ καλά καταλύματα που τα διαχειρίζονται ιδιώτες με πολύ υψηλά ποσοστά κρατήσεων, που θα αντέξουν», τονίζει.

 

«Οι περιορισμοί χωρίς στοιχεία θα χτυπήσουν τους μικρούς»

Αναφερόμενος στην αναστολή χορήγησης αδειών στην Αθήνα, ο κ. Καρόπουλος εκφράζει τον προβληματισμό του για τα σενάρια επέκτασης του μέτρου.

«Αυτό που μας ανησυχεί εμάς ως σύνδεσμος είναι ότι πριν εφαρμοστούν οι προδιαγραφές που τέθηκαν από την 1η Οκτωβρίου, ακούμε δηλώσεις και διαβάζουμε άρθρα που μιλούν για περιορισμό περαιτέρω της αγοράς. Αυτό δεν μπορεί να λειτουργήσει.
Δεν μπορεί ένας επιχειρηματίας να σχεδιάσει το μέλλον του όταν δεν υπάρχει σταθερό πλαίσιο. Και δεύτερον, δεν πιστεύουμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ευθύνεται για τα προβλήματα στη στέγαση.»

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα ενοίκια αυξάνονται και σε περιοχές που δεν έχουν τουριστικό ενδιαφέρον, άρα το πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό.

«Για παράδειγμα, η Αθήνα έχει το Περιστέρι, το Αιγάλεω, τη Νίκαια — περιοχές που δεν είναι τουριστικές, αλλά τα ενοίκια ανεβαίνουν. Άρα είναι εξωγενείς οι παράγοντες. Ένας από τους μικρότερους παράγοντες είναι η βραχυχρόνια μίσθωση που συμβάλλει σε αυτό.»

 

«Η Θεσσαλονίκη έχει 5.500 καταλύματα – αν φύγουν, δεν λύνεται το πρόβλημα»

Ερωτηθείς για το ενδεχόμενο η Θεσσαλονίκη να χαρακτηριστεί «κορεσμένη περιοχή», ο κ. Καρόπουλος είναι σαφής:

«Οι περιορισμοί στην Αθήνα εφαρμόστηκαν οριζόντια χωρίς κάποια μελέτη ή στοιχείο. Αν γίνει το ίδιο εδώ, θα ανακοπεί η επιχειρηματική δραστηριότητα. Η Θεσσαλονίκη έχει κοντά στα 5.500 καταλύματα στην ευρύτερη περιοχή της, από ανατολικά έως δυτικά. Αν αυτά τα 5.000 σπίτια φύγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, δεν νομίζω ότι θα λύσουν το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης.»

Και συνεχίζει: «Ίσα ίσα, αν σταματήσει αυτή η δραστηριότητα, θα σταματήσει και η άνοδος της Θεσσαλονίκης ως τουριστικού προορισμού. Σε αντίθεση με τα ξενοδοχεία, τα χρήματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαχέονται στις τοπικές κοινωνίες: ο επισκέπτης θα ψωνίσει, θα φάει, θα πιει, θα ξοδέψει στη γειτονιά.»

 

«Ας ψάξουν αλλού τα μαύρα»

Αναφερόμενος στο ζήτημα της φορολογίας και των επερχόμεων ελέγχων, ο διευθυντής του STAMA σημειώνει:

«Η αγορά έχει πάνω από 92% φορολογική συμμόρφωση, 800 εκατομμύρια συνεισφορά σε φόρους και περισσότερα από 5 δισ. συνολική αποτύπωση.
Έχει επιβληθεί ΦΠΑ, τέλος διανυκτέρευσης κλιματικής αλλαγής – στη high season ένα κατάλυμα 40 τετραγωνικών πληρώνει 8 ευρώ. Πόσο περισσότερο να επιβαρυνθεί αυτό το προϊόν;
Δεν υπάρχει μαύρο στη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι κρατήσεις έρχονται από τις πλατφόρμες, οι πλατφόρμες έχουν υπογράψει MOU με την ΑΑΔΕ που ανταλλάσσουν στοιχεία και γίνονται συνεχόμενες διασταυρώσεις,. Ας ψάξουν να βρουν αλλού τα μαύρα.»

(Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα “Πολιτική”, 11-10-2025)